在此次事件中,抛开部分人的过激行为不谈,二手房买卖过程中「跳单」的认定以及相应的法律责任是事件争议的焦点。

在一些中介眼中,只要房屋买卖双方接受了包括带看、价格磋商等任一服务,最后却未通过自家中介签订正式房屋买卖合同,都是「跳单」。

但实际上,《民法典》关于「跳单」的规定要比这严格许多,认定「跳单」不是那么容易。

《民法典》第九百六十五条 【委托人私下与第三人订立合同后果】委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。

一、通过中介进行二手房买卖的具体过程

在进一步阐述「跳单」的认定及其法律责任之前,先得插播一个重要知识,即实践中通过中介进行二手房交易的具体步骤:

第一步,卖方先与中介签订中介合同,委托中介出售房屋,其后由中介将房屋信息挂在网上。

第二步,买方在网上搜寻相关房屋信息,寻找到心仪房源后与中介联系。

第三步,中介带买方看房,如满意再与卖方磋商价格。在此过程中,买方可能与中介签订中介合同。(也可能在第四步签订正式房屋买卖合同时一起签订中介合同)

第四步,买方、卖方签订房屋买卖合同,后续才是房屋过户等事宜。

上述每一步都是二手房交易过程中的重要时点,接下来的阐述过程也需要结合这四步进行。

二、法律上关于「跳单」的认定

介绍完二手房买卖具体步骤后,结合《民法典》的规定,再参考法院关于「跳单」纠纷作出的判决,认定二手房买卖中的委托方构成「跳单」,需要满足以下条件:

第一,认定「跳单」的前提,是委托方和中介人之间存在有效的中介合同。

既然是「跳单」,必须先有「单」存在,这里的「单」也即委托方与中介人之间的中介合同。

这里的合同,既可是书面形式,也可是口头形式,但都必须有证据证明。

如果中介人无法证明自己与委托方之间存在中介合同,那「跳单」则无从谈起。

因此,在上述第三步中,若买方仅接受了中介提供的看房服务,而未与中介签订中介合同,即使其后买方绕开这家中介与卖方签订合同,买方无论如何也不构成「跳单」。(但是卖方仍有可能构成「跳单」,因为卖方在第一步中可能就已经与中介签订了中介合同)

新闻中的张女士可能就属于仅接受带看服务,未签订中介合同的情况,因此张女士并不构成「跳单」违约。

第二,认定「跳单」的关键,是委托方利用了中介人提供的信息机会或媒介服务。

这句话中,最重要的就是「利用」二字。

委托方是否「利用」中介人提供的信息机会以及「利用」了多少,都会与最后的中介报酬(或者说是「跳单」违约金)直接相关。

一个常见的情况是,A 中介带买方看房并帮助价格磋商,但买方发现 B 中介能拿到更低的房屋价格或是接受更少的中介费,而后买方通过 B 中介与卖方签订房屋买卖合同,此时房屋买卖双方是否构成「跳单」?

对于房屋卖方而言,只要其未与 A 中介签订独家代理合同,而是同时委托了 A、B 中介出售房屋,卖方不够成「跳单」,也无需向 A 中介承担违约责任。

对于房屋买方而言,因为同一房源信息经多个中介发布,只要买方是通过正当途径获取该房源信息的,买方有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易,此行为也不属于「跳单」违约。

上述理念为最高人民法院指导案例所确认,这样能够促进房屋买卖中介公司之间公平竞争,提高服务质量,保护消费者的合法权益。

指导案例 1 号:上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案 – 中华人民共和国最高人民法院 (court.gov.cn)

需要注意的是,虽然买卖双方此时均无需向 A 中介承担「跳单」的违约责任,但需要支付 A 中介付出的必要费用。(必要费用通常会远低于违约金)相关精神在《民法典》第九百六十四条中也有体现。

《民法典》第九百六十四条 【中介人必要费用请求权】中介人未促成合同成立的,不得请求支付报酬;但是,可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

另外一种常见的情况是,A 中介带买方看房并帮助价格磋商,其后买方私下再找到卖方直接签订正式房屋买卖合同。

此时卖方通常会被认定为利用 A 中介的信息机会达成交易,故构成「跳单」违约,因此卖方需要向 A 中介承担违约责任。

此时卖方唯一能做的就是尽量证明自己达成交易并非仅利用 A 中介的信息机会,还依赖了其他因素。

比如在一起司法判决中,买卖标的房屋存在银行抵押权,达成交易的前提是涤除抵押权,这需要政府、银行的协调。

最后法院认为虽然买卖双方构成「跳单」,但此次交易并非仅依赖于中介服务,还有赖于政府的大力协调,因此适当减轻了买卖双方承担的「跳单」违约金。

三、相关建议

说了这么多,接下来是给二手房买卖双方的一些建议干货,以规避「跳单」的法律风险:

1. 对卖方来说,不要与任何中介签订独家代理合同,将来房屋想通过哪家中介卖就通过哪家中介卖。

2. 对买方来说,正式签订房屋买卖合同之前,不要签订中介合同,这样可以立于不败之地,也就是俗称的「白嫖」。

3. 买卖双方在签订中介合同时,必须注意「跳单」违约金的条款,切记不要约定得太高,产生纠纷时法院可能完全按照约定违约金额进行判决。

4. 即使想要「跳单」,也不要太嚣张。曾经有个当事人直接发微信给上一家中介说:「你们的中介费太贵了,我去找别人」,后来被法院认定为是「跳单」的证据。

最后,祝知友们都能顺利置业,早日住进属于自己的小窝.